Trước khi ban hành luật đất đai năm 2003 (văn bản số 13/2003/QH 11) ban hành ngày 26/11/2003 thì nhà nước không thừa nhận việc mua bán quyền sử dụng đất ( mặc dầu thừa nhận giá trị của nó) nên các giao dịch BĐS phải qua nhà nước gặp rất nhiều thủ tục phức tạp (ví dụ như thay vì chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quan hệ dân sự giữa các bên thì Nhà nước can thiệp bằng cách thu hồi và giao lại), chính quan hệ hành chính Nhà nước trong giao dịch tạo ức chế với thị trường, và tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật đất đai năm 2003 (Số13/2003/QH11) có hiệu lực từ 1/7/2004 đã khắc phục những điểm trên, thừa nhận quyền sử dụng đất như một loại hàng hoá tham gia vào thị trường BĐS.
Tuy nhiên Luật này vẫn khẳng định lại là: Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5: Sở hữu đất đai) Theo đó Nhà nước cơ quan quyết định cao nhất và cuối cùng với các vấn đề như trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Luật đất đai năm 2003 quy định về việc quản lý và sự dụng đất đai nói chung. Luật này có quy định mới cho phép: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định ở Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất". Điều này khuyến khích Việt kiều về Việt Nam đầu tư và hoạt động kinh doanh.
*Nghị định 181/2004NĐ-CP Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. Bên cạnh luật đất đai thì chính phủ cũng ban hành nghị định 181 hướng dẫn chi tiết về thi hành thực hiện luật đất đai. Nghị định này có một điều luật rất mới nhằm bảo vệ những nhà đầu tư cá nhân và buộc những người kinh doanh bất động sản phải thực hiện hoàn chỉnh dự án của mình nếu không sẽ bị chịu trách nhiệm trước pháp luật. Điều 101 của Nghị định 181 hướng dẫn triển khai Luật Đất đai 2003 không cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.