Bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển REIT ở các nước

Giới thiệu một số REIT trên thế giới

REIT đầu tiên được áp dụng tại Mỹ vào năm 1960. Từ năm 2001, REIT bắt đầu hình thành ở châu Á, đầu tiên là Nhật, sau đó đến Hàn Quốc, Thái Lan, Đài Loan, Hồng Kông¼ Hiện tại, có khoảng 30 quốc gia trên thế giới có luật quy định, điều chỉnh về REIT. Sau đây

là một số REIT tiêu biểu ở một số nước Châu Mỹ, Châu Á, và Châu Âu :

Mỹ

Quốc hội Mỹ đã cho phép lập REIT vào năm 1960 nhằm mở rộng mức độ tham gia đầu

tư kinh doanh của các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào bất động sản. Các nhà đầu tư trung bình có thể đầu tư vào các bất động sản thương mại lớn thông qua việc mua cổ phần của REIT. Tương tự như với các cổ đông thu lợi từ việc sở hữu cổ phiếu trong một công ty cổ phần, thì cổ đông của một REIT cũng nhận được lợi nhuận sinh ra từ việc sở hữu các bất động sản thương mại. REIT có thuận lợi là có thể đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản, điều này sẽ tốt hơn là chỉ đầu tư vào một bất động sản duy nhất. Việc quản lý, điều hành REIT s ẽ được thực hiện bởi những chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Các quy định dành cho REIT đều nằm trong hệ thống Luật thu nhập nội địa Mỹ. Để được thừa nhận là một REIT thì một công ty phải nộp lên Cơ quan dịch vụ thu nhập nội địa bộ hồ sơ khai thuế đặc biệt (theo mẫu 1120 Luật thu nhập nội địa). Khi trở thành REIT thì hàng năm Công ty phải gởi cho các cổ đông các tài liệu chi tiết về lợi nhuận của cổ đông. REIT ở Mỹ không bị quy định về số vốn tối thiểu, nhưng phải có ít nhất 100 cổ đông. Từ 5 nhà đầu tư trở xuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT trong suốt sáu tháng cuối của năm đóng thuế. Ở Mỹ, không có giới hạn về cổ đông nước ngoài, không bắt buộc niêm yết và được phép lập REIT thành viên.

Theo quy định, REIT phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài s ản vào bất động sản, trái phiếu

chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Ít nhất 75% tổng thu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê bất động sản hoặc lợi nhuận thu từ tài s ản cầm cố nợ vay. Hơn nữa, ít nhất 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ bất động sản, cổ tức và lợi tức từ tài sản. Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản của REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT. Luật yêu cầu REIT phân phối cổ tức hàng năm bằng ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế. Cổ tức phân phối được miễn thuế thu nhập, phần thu nhập giữ lại sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường. REIT được phép cung cấp tất cả các dịch vụ cho người thuê nhà, như: dịch vụ cung cấp tiện nghi (đồng hồ nhánh), dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, internet va cáp truyền hình¼ REIT cũng được phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển bất động sản theo danh

mục REIT sở hữu. REIT có thể phát triển bất động sản hoặc mua bán bất động sản thông qua

công ty con của REIT và được phép đầu tư vào tài sản ở nước ngoài. Sau 40 năm, REIT rất thành công ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD.