2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng
Theo thống kê ở trên, số vốn đầu tư vào bất động sản hiện nay có tới hơn 60% là
vốn vay ngân hàng. Hầu hết dòng tiền vào của các ngân hàng là các khoản ngắn hạn. Theo chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 20% trên tổng số tiền gửi huy động có kỳ hạn trên 12 tháng. Do đó, những ngân hàng cung cấp khoản vay trung và dài hạn phải đối mặt với rủi ro tín dụng tiềm ẩn cao và rủi ro lãi suất bởi tình trạng mất cân bằng giữa kỳ hạn tiền gửi và thời hạn cho vay.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, chỉ có khoảng 7/17 ngân hàng cổ phần có tỷ lệ dư nợ tín dụng so với tổng huy động vốn dưới 100%, còn lại đều trên 100%. Điều này có nghĩa là nguồn vốn huy động từ các tổ chức kinh tế và người dân đều được ngân hàng triệt để sử dụng. Số vốn còn lại (tỷ lệ dư nợ tín dụng so với huy động vượt 100%) được các ngân hàng sử dụng vốn trên thị trường liên ngân hàng để cho vay.
Các khoản vay ngân hàng thường tiến hành bằng việc thế chấp để bảo đảm nợ vay. Tuy nhiên, các thủ tục luật pháp và việc đăng ký thế chấp, định giá và bán tài sản hiện nay khá
phức tạp và chưa bám sát tình hình thực tế. Tình trạng này có thể làm hạn chế khả năng
thực tế trong cung cấp hoặc vay mượn nợ ngân hàng.
Trong khi đó tỷ lệ nợ xấu đang có xu hướng tăng lên theo dư nợ cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản vào cuối năm 2007 là 4,8%. Trước tình trạng trên, sau một thời gian “mở cửa” cho vay bất động sản thì hiện nay, các ngân hàng đã trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tỷ trọng cho vay đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng trung dài hạn của hệ thống ngân hàng đã giảm từ 40,3% năm 2005, xuống còn 35,6% năm 2006,
năm 2007 là 26,9% đặc biệt tính đến 30.9
Tỷ lệ cho vay bất động sản là 9,15% tổng dư nợ nền kinh tế. Tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 2,5%.
Vào giữa tháng 2.2008, các ngân hàng đua nhau nâng lãi suất lên tới 12%/năm, có ngân hàng huy động tới 14%/năm nhằm thu hút lượng tiền gửi tiết kiệm. Đến giữa tháng 6 khi lãi suất cơ bản tăng lên 14%/năm thì lãi suất huy động tăng lên đỉnh điểm là 19,2%/năm. Cùng với việc lãi suất huy động liên tục tăng cao thì lãi suất cho vay cũng sẽ tăng. Đồng thời ngân hành nhà nước cũng yêu cầu các Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ việc cho vay bất động sản. Điều đó sẽ dẫn tới việc làm hạn chế nguồn cung tiền cho các nhà đầu tư bất động sản. Đến cuối năm 2008 mặc dù lãi suất cơ bản đã điều chỉnh giảm xuống còn 8%/năm nhưng các ngân hàng vẫn rất khắt khe trong việc thẩm định các dự án cho vay bất động sản.
Ngoài ra, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê¼đã khiến
nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.