Hiện tượng bong bóng có thể được hiểu là:
– Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau
một giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng.
– Hiện tượng giá tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn đảm
bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất định, tiếp sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng ồ ạt bán ra.
Bong bóng, xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư là một hiện tượng thể hiện
điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người. Theo từ điển Wikipedia, bong bóng bất động sản được định nghĩa như sau: “A real estate bubble or property bubble (or housing bubble for residential markets) is a type of economic bubble that occurs periodically in local or global real estate
markets. It is characterized by rapid increases in valuations of real property
such as housing until they reach unsustainable levels relative to incomes and
other economic elements.
Tạm dịch là: “Bong bóng bất động sản hay bong bóng tài sản (còn gọi
là bong bóng nhà đất trong thị trường nhà ở) là một loại của bong bóng kinh tế xảy ra theo chu kỳ trong thị trường bất động sản khu vực hoặc thế giới. Nó được đặc trưng bởi sự tăng lên nhanh chóng trong giá trị của những tài sản thực như nhà cửa cho tới khi không thể chống đỡ được và có mối liên hệ với thu nhập và các thành phần kinh tế khác”.
Như vậy, có thể hiểu bong bóng bất động sản là hiện tượng xảy ra khi
nhu cầu của nhà đầu tư lên quá cao, khiến cho giá trị giao dịch vượt qua giá trị chính xác của chúng và cứ tiếp tục tăng cho đến khi giá đột ngột rơi vào tự do, thị trường rơi vào khủng hoảng. Lịch sử đã chứng kiến nhiều cuộc khủng hoảng là kết quả của một thời kỳ bong bóng kéo dài như khủng hoảng hoa Tulip 1634 – 1637, khủng hoảng châu Á, và gần đây là khủng hoảng thị
trường bất động sản tại Mỹ¼
Vay thế chấp (hay còn gọi là “vay tài sản” hoặc thế chấp thứ cấp)
Theo từ điển Wikipedia tiếng Anh, vay thế chấp được định nghĩa như
sau:
“A mortgage is the pledging of a property to a lender as a security for a
mortgage loan. While a mortgage in itself is not a debt, it is evidence of a debt¼ In other words, the mortgage is a security for the loan that the lender
makes to the borrower
Tạm dịch là: “Thế chấp là việc cầm cố tài sản cho người cho vay như
một sự bảo đảm cho khoản vay thế chấp. Bản thân sự cầm cố đó không phải
là một khoản nợ, mà nó là một bằng chứng cho khoản nợ. Việc cầm cố cũng
kết thúc khi trách nhiệm được hoàn thành hoặc nếu không, người cho vay sẽ tiến hành tịch thu tài sản”. Thế chấp tài sản thường diễn ra trong lĩnh vực bất động sản hơn là trong các lĩnh vực khác, và trong một vài trường hợp, đất đai cũng được đem ra để thế chấp. Nghiệp vụ cho vay thế chấp sẽ giúp cho các tổ chức hoặc cá nhân có thể mua bất động sản dân sinh hoặc bất động sản thương mại mà không cần trả toàn bộ tiền ngay lập tức.
Như vậy, vay thế chấp là khoản vay tiêu dùng được đảm bảo bởi một
đơn vị thế chấp thứ cấp, cho phép người sở hữu nhà được vay bằng tài sản họ có trên cơ sở căn nhà sở hữu. Khoản vay này được xác định dựa trên khoản chênh lệch giữa tài sản của người chủ sở hữu và giá trị thị trường ở thời điểm hiện tại của căn nhà. Đơn vị thế chấp thứ cấp, trên cơ sở người vay phát hành chứng khoán bảo đảm bằng tài sản, sẽ cung cấp một khoản vay thế chấp và lãi suất của khoản vay này thường được miễn thuế. Nghiệp vụ vay thế chấp thường đi kèm với những điều kiện tín dụng rất khắt khe và thận trọng, để đảm bảo người đi vay có đủ khả năng thanh toán các khoản nợ khi đến hạn. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại khái niệm “vay thế chấp dưới chuẩn” hay còn gọi là “nợ dưới chuản”. Nợ dưới chuẩn được hiểu là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp. Những đối tượng đi vay này thường là những người nghèo, không có công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn. Chính vì vậy, nợ dưới chuẩn có mức độ rủi ro tín dụng rất cao song bù lại có mức lãi suất cũng rất hấp dẫn